Накъде ще плават лихвите по ипотечните заеми

Анкета

Откъде предпочитате да вземете пари назаем?

Начало > Финанси > Банки > Тест > Накъде ще плават лихвите по ипотечните заеми

Тест

Накъде ще плават лихвите по ипотечните заеми

Публикуван на: 05/02/2024

Рекламите всеки ден ни казват лихвите са ниски, възползвайте се. Никой не ви казва, за колко време това ще е така, а прогнозите за 20-30 години напред са трудни. Все пак е за предпочитане да познаваме как се формират лихвите, за да правим информирани решения.

Формирането на лихвения процент по дългосрочни кредити е трудно за разбиране, но потребителите обичайно се задължават за големи суми за десетки години без пълната яснота, как задължението им може да се увеличи. Във времена на инфлация и вероятност от рецесия на световната икономика, потребителите трябва да бъдат информирани за възможните икономически последици от своите действия, като по този начин вземат най-доброто информирано решение по отношение на едно сложно и продължително правоотношение с банкова институция.

С настоящото проучване се цели да бъдат събрани на едно място и разяснени на разбираем език начините, по които се формира лихвен процент по ипотечни кредити отпускани от банките в България. Въпреки че лихвеният процент не е единствен измерител на цената на кредита, той се счита за най-важен, защото има най-съществен дял в съвкупността от разходи формираща ГПР.

Най-общо ипотечните кредити се предлагат с два основни вида лихва – плаваща и фиксирана. И докато в някои страни като САЩ на пазара активно се предлагат и двата вида, в България договори с фиксирана лихва за целият период на ипотечния кредит не се предлагат. Вместо това има оферти с частично фиксиране за определен срок от кредита, напр. първите 5 години. Нека разгледаме по-подробно спецификите на двата вида лихви.

Фиксирана лихва

"Фиксиран лихвен процент по кредита" е лихвеният процент, предвиден в клауза на договора за кредит, по силата на която банката и потребителят договарят един постоянен лихвен процент за целия срок на договора за кредит или договарят няколко лихвени процента за отделни периоди от продължителността на договора за кредит, през които се прилага само определеният фиксиран лихвен процент. Когато не всички лихвени проценти по кредита за отделните периоди са определени в договора за кредит, приема се, че лихвеният процент по кредита е фиксиран само за отделните периоди, през които лихвеният процент е определен в договора.

Практиката показва, че договори с фиксиран лихвен процент за целия период на договора са рядкост. Най-често периодът на фиксиране е между 3 и 10 години в зависимост от размера на кредита, периода на договора и други параметри. Важно е да се отбележи, че реквизитите в договора за кредит, веднъж подписани не подлежат на едностранна промяна.

В договора за ипотечен кредит следва да бъде определен фиксиран лихвен процент за определен период от време, като след изтичането на периода изрично трябва да се упомене какъв е плаващия лихвен процент и по какъв начин се формира (методологията).

Променлива лихва

През 2023г. офертите за ипотечен/жилищен кредит в България се отличават с по-ниски лихвени проценти спрямо страните от еврозоната[1] - 3,97%. Но трябва да подчертаем, че това са офертни нива, които ще се променят във времето и е важно да се обърне внимание по какъв начин ще се формират лихвените проценти по договорите за ипотечни кредити. Какво означава променлив лихвен процент и какви елементи съдържа?

Променлив лихвен процент е този, който се формира при комбинация от два елемента - референтен лихвен процент и договорна фиксирана надбавка, индивидуално определяема за всеки отделен кредитополучател. Важно е да се отбележи, че банките прилагат референтния лихвен процент по определена от него методика, в която се съдържа ясна и разписана изчислителна процедура (формула). В тази методика банката следва да посочи вид, количествени изражения и относителна тежест на отделните компоненти (индекси и индикатори). Методиката, с която се определя референтния лихвен процент, и фиксираната надбавка, веднъж описани в договора за кредит, могат да бъдат променени само при съгласие на двете страни.

Фиксирана надбавка или рискова премия отчита размера на кредитния риск, който банката поема при отпускане на кредит на потребителя, като тази надбавка се определя от няколко фактора и не се променя за срока на договора.

Факторите, които определят размера на надбавката, са: способността на кредитополучателя да изплаща задължението по договора за кредит; срокът на кредита; целта на кредита; обезпечението – видът му и съответно колко би било способно това обезпечение да покрие задълженията по договора за кредит; риск от непогасяване на кредита; марж на печалбата; други рискови фактори.

Банките предвиждат минимален размер на фиксираната надбавка по всички кредити, които отпускат.

ЗКНИП дава определениe на това какво е референтен лихвен процент. Това е лихвеният процент, използван като основа за изчисляване на приложимия към договора за кредит променлив лихвен процент. Той представлява бенчмарк за лихвен процент съгласно Регламент (ЕС) 2016/1011 на Европейския парламент и на Съвета от 8 юни 2016 г. относно индекси, използвани като бенчмаркове за целите на финансови инструменти и финансови договори или за измерване на резултатите на инвестиционни фондове, и за изменение на директиви 2008/48/ЕО и 2014/17/ЕС и на Регламент (ЕС) № 596/2014 (OB, L 171/1 от 29 юни 2016 г.), или индекс и/или индикатори, публикувани от Българската народна банка и/или от Националния статистически институт, или комбинация от тях.

Една група от банки избират да прилагат директно лихвен процент определян от БНБ. Други избират да прилагат пазарния индекс EURIBOR. Трети правят комбинация от индекси. Пощенска банка използва РЛП, който изглежда най-сложен сред останалите методологии на другите банки.

Важно е да се отбележи, че всяка банка сама определя с решения на своя управителен съвет какъв бенчмарк да прилага за референтен лихвен процент, но доколкото в договора страните са се споразумели за определен индекс, той следва да се спазва. В таблицата можете да се запознаете по-конкретно с различните банки и техните методологии за формиране на лихвения процент, като те са групирани в четири основни категории.

Банка	Лева	Евро	Кога се изменят
Първа група – Депозитен индекс
Алианц Банк България	Прилага директно: Ефективен годишен процент, категория Срочни депозити, в левове, над 1 ден до 2 години^{^[2]}, за Домакинства.	Прилага директно: Ефективен годишен процент, категория Срочни депозити, в евро, над 1 ден до 2 години.	1 януари и 1 юли
ДСК	Прилага директно: Ефективен годишен процент, категория Срочни депозити, в левове, над 1 ден до 2 години, за Домакинства.	Прилага директно: Ефективен годишен процент, категория Срочни депозити, в евро, над 1 ден до 2 години.	15 януари и на 15 юли
Търговска Банка Д	Прилага директно: Ефективен годишен процент, категория Срочни депозити, в левове, над 1 ден до 2 години, за Домакинства. Според Общите условия се прилага или шестмесечен EURIBOR или приложим индекс физически лица (ПИФЛ).^{^[3}^{^]}	Прилага директно: Ефективен годишен процент, категория Срочни депозити, в лева, над 1 ден до 2 години. Според Общите условия се прилага или шестмесечен EURIBOR или приложим индекс физически лица.	1 март и 1 септември
ОББ	Прилага директно: Лихвеният процент по депозити с договорен матуритет над 3 (три) до 6 (шест) месеца от Домакинства от лихвена статистика на БНБ: „Лихвени проценти и обеми по салда по депозити с договорен матуритет и репо-сделки на сектори Домакинства и НТООД“	Шестмесечен EURIBOR.	1 март и 1 септември
ПИБ	Формула от следните компоненти: Среднопретеглени лихвени проценти и обеми по салда по овърнайт-депозити, срочни депозити и депозити, договорени за ползване след предизвестие, на сектори Нефинансови предприятия и Домакинства над 1 ден до 2 години и над 2 години	Формула от следните компоненти: Среднопретеглени лихвени проценти и обеми по салда по овърнайт-депозити, срочни депозити и депозити, договорени за ползване след предизвестие, на сектори Нефинансови предприятия и Домакинства над 1 ден до 2 години и над 2 години	Преизчислява се всеки месец.
Тексимбанк	Формула от следните компоненти: среднопретеглен лихвен процент в съответната валута по салда по срочни депозити с матуритет от 1 ден до 2 години на сектор „Домакинства“ (40% тегло) и средно претеглен лихвен процент в съответната валута по нов бизнес по срочни депозити с матуритет от 1 ден до 1 година на сектор „Домакинства“ (60% тегло)	Формула от следните компоненти: среднопретеглен лихвен процент в съответната валута по салда по срочни депозити с матуритет от 1 ден до 2 години на сектор „Домакинства“ (40% тегло) и средно претеглен лихвен процент в съответната валута по нов бизнес по срочни депозити с матуритет от 1 ден до 1 година на сектор „Домакинства“ (60% тегло)	Първа хипотеза: 15.02 и 15.08 Втора хипотеза: влиза в сила на 15-то число следващ месеца, в който една или повече от величините, формиращи РЛП, се увеличи с над 0,50%
Уникредит Булбанк	Формула от следните компоненти: Среднопретеглен лихвен процент по Лихвени проценти и обеми по салда по срочни депозити на сектор Нефинансови предприятия и сектор Домакинства, Лихвени проценти и обеми по салда по овърнайтдепозити и депозити, договорени за ползване след предизвестие, на сектор Нефинансови предприятия и сектор Домакинства	Едномесечен или тримесечен EURIBOR.	Първа хипотеза: ежемесечно, влиза в сила първия работен ден на месеца. Втора хипотеза: автоматично при повишаване по-голямо от 0,25%. За евро: ежемесечно или на тримесечие.
Втора група – Основен лихвен процент
БАКБ	Основен лихвен процент обявен от БНБ.^{^[4}^{^]}	Шестмесечен EURIBOR.	1 януари и 1 юли
Токуда Банк	Основен лихвен процент обявен от БНБ	Тримесечен EURIBOR.	20 януари, 20 април, 20 юли, 20 октомври
Трета група - EURIBOR
Инвестбанк	Шестмесечен EURIBOR.	Шестмесечен EURIBOR	1 юни и 1 декември
Интернешънъл асет банк	Шестмесечен EURIBOR.	Шестмесечен EURIBOR	1 април и 1 октомври
Общинска банка	Шестмесечен EURIBOR.	Шестмесечен EURIBOR	1 януари и 1 юли
Прокредит банк	Тримесечен EURIBOR. В Общите условия се споменава и шестмесечен EURIBOR.	Тримесечен EURIBOR. Общите условия се споменава и шестмесечен EURIBOR.	На всеки три месеца.
Четвърта група – Комбинация от показатели
Пощенска банка	Формула от следните компоненти: средно претеглен лихвен процент на депозити на сектор "Домакинства" (БНБ); минимални задължителни резерви; разход за Фонд за гарантиране на влоговете; безрисков лихвен процент (вторичния пазар по дългосрочни бенчмаркови държавни ценни книжа, емитирани от България); Рискови тегла: целево рисково тегло за експозиции, обезпечени с недвижим имот в размер на 35%; Корекция за промяна в цената на новопривлечен ресурс;	Формула от следните компоненти: средно претеглен лихвен процент на депозити на сектор "Домакинства" (БНБ); минимални задължителни резерви; разход за Фонд за гарантиране на влоговете; безрисков лихвен процент (вторичния пазар по дългосрочни бенчмаркови държавни ценни книжа, емитирани от България); Рискови тегла: целево рисково тегло за експозиции, обезпечени с недвижим имот в размер на 35%; Корекция за промяна в цената на новопривлечен ресурс;	На всеки три месеца
ЦКБ	Формула от следните компоненти: лихвен процент по депозити „Нов бизнес“ с договорен матуритет до 1 г. за сектор „Домакинства“ от статистиката на БНБ и стойността на минимални задължителни резерви на БНБ (40% тегло); лихвен процент по „Нов бизнес“ депозити на „Нефинансови предприятия” от статистиката на БНБ и стойността на минималните задължителни резерви на БНБ (25% тегло); лихвен процент по „Нов бизнес“ депозити на сектор „Домакинства“ от 3 до 6 месеца (20% тегло); стойност на общия хармонизиран индекс на потребителските цени (HICP) за България (15% тегло)	Формула от следните компоненти: лихвен процент по депозити „Нов бизнес“ с договорен матуритет до 1 г. за сектор „Домакинства“ от статистиката на БНБ и стойността на минимални задължителни резерви на БНБ (40% тегло); лихвен процент по „Нов бизнес“ депозити на „Нефинансови предприятия” от статистиката на БНБ и стойността на минималните задължителни резерви на БНБ (25% тегло); тримесечен EURIBOR (20% тегло); стойност на общия хармонизиран индекс на потребителските цени (HICP) за България (15% тегло)	15-то число на всеки месец или при промяна от 0,30%
Бележки: БАКБ е отложила с решение на УС до 1.01.2024 г. прилагането на ОЛП, като понастоящем е 0% РЛП. Търговска банка Д АД прилага редуцирана стойност на EURIBOR. Интернешънъл Асет Банк може да отложи увеличение на стойността на РЛП с решение на управителния съвет. Общинска банка използва редуцирана стойност на EURIBOR. Пощенска банка също използва редуцирана стойност на ПРАЙМ. Прокредит банк също използва редуцирана стойност на EURIBOR. Токуда банк не прилага редуцирана стойност – към декември месец прилага 3,80%.

Нашите препоръки

Първа група – Депозитен индекс

Референтният лихвен процент в тази група зависи основно от това на каква цена банката привлича депозити. Колкото по-скъпо се финансира тя във времето, толкова повече ще нарастват лихвите по ипотечните кредити и обратно. Тъй като в момента лихвите по депозитите са на исторически ниски нива, то може да се очаква във времето те да нарастват.

Втора група – Основен лихвен процент

Когато референтната лихва е обвързана с основният лихвен процент потребителите са най-улеснени, да се ориентират, тъй като единствено трябва да следят равнището на ОЛП определен от БНБ. След дълъг период на много ниски стойности през последната година той беше повишаван на няколко пъти и сега може да се очаква застой и дори да започне да се понижава. Това в голяма степен зависи и от равнищата на инфлация в следващите месеци и години.

При тази група индикатори има още една значима особеност – ако България се присъедини към Еврозоната, то тогава основната лихва ще се определя от Европейската централна банка.

Трета група – EURIBOR

В случаите на определяне на референтен лихвен процент, чрез индекса EURIBOR, трябва да следим неговите равнища. След няколко години на стойности близки до нулата, през 2023 той нарасна и възстанови равнища от 3,8%-3,9%, които не бяха достигани от преди финансовата криза от 2008г. От тази си позиция, той може както да нараства, така и да намалява в зависимост от множество фактори, които не са обект на това проучване. Преди подписване на договор обърнете внимание, че някои банки използват редуцирани стойности на индекса, освен това трябва да се внимава и за наличие на т. нар. подови клаузи, при които е предвидено референтната лихва да не намалява, ако индексът се движи надолу!

Четвърта група – Комбинация от показатели

Тук попадат две банки с най-сложна референтна лихва. Формулата на ЦКБ е изцяло съставена от депозитни компонентни, което може да я причисли и към първата група. Пощенска банка предлага най-сложния бенчмарк за определяне на лихвения процент. Сложността му трудно би позволила на среден потребител да си създаде компетентно мнение, затова препоръчваме ползването на консултант.

Полезни съвети

1. Проучете внимателно всяка банка и условията, които ще ви предостави.

2. Винаги изисквайте предоставянето на преддоговорна информация под формата на задължителния Стандартен европейски формуляр.

3. При оценяване на офертите, сравнявайте стойностите на ГПР (Годишен процент на разходите), а не на обявените лихви, защото лихвата е само съставна част от общия разход за изплащане на кредита.

4. Четете внимателно предложението на банката и следете кой индекс използва.

5. Бъдете внимателни при сключване на договора, като е желателно специалист да направи разчет на клаузите в него. За предпочитане е опитен адвокат в сферата да разгледа клаузите в договора и да ви направи обобщение на важните елементи в него.

6. Не се доверявайте изцяло на трети лица като брокери и консултанти, защото никой не е във вашето положение и не може да прецени от ваша гледна точка дали това е изгоден кредитен продукт. Използвайте мнението на експерти, за да формулирате ваше собствено мнение.

7. Не прибързвайте да подписвате договор за ипотечен кредит. Това е обвързване с многогодишни последици, които могат да ви костват много нерви, пари и здраве.

КРАТЪК РЕЧНИК

Терминология дефинирана в Регламент (ЕС) 2016/1011 и в Закона за кредитите за недвижими имоти на потребителите

„Индекс" означава стойност

- която се публикува или е предоставена на разположение на обществеността;

- която се определя редовно: изцяло или частично чрез прилагане на формула или друг начин за изчисляване или чрез оценка; и въз основа на стойността на един или повече базови активи или цени, включително прогнозни цени, действителни или прогнозни лихвени проценти, котировки и обвързващи котировки или други стойности или проучвания;

„Бенчмарк" означава всеки индекс, въз основата на който се определя сумата, дължима по даден финансов инструмент или финансов договор, или стойността на даден финансов инструмент, или индекс, който се използва за измерване на резултатите на инвестиционен фонд с цел проследяване на възвръщаемостта на този индекс или определяне на разпределението на активи от даден портфейл, или изчисляване на таксите за постигнати резултати;

EURIBOR е средното лихвено равнище, при което банките в еврозоната разменят помежду си срочни депозити в евро. Индексът се определя на седмична и месечна база според падежа на депозитите, като стойностите му се публикуват ежедневно от Европейската банкова федерация в Брюксел, Белгия.

Размерът на основния лихвен процент (ОЛП), в сила от първо число на всеки календарен месец, е равен на средната аритметична величина от стойностите на индекса „ЛЕОНИА Плюс (LEONIA: LEv OverNight Interest Average Plus), индекс на сключените сделки с депозити овърнайт в български левове на междубанковия пазар, за работните дни на предходния календарен месец (базисен период), през които има публикувани стойности на индекса „ЛЕОНИА Плюс“, а когато тази средна аритметична величина възлиза на стойност по-малка от нула, ОЛП се определя в размер, равен на нула.

Осреднен депозитен индекс (ОДИ) се изчислява от Уникредит Булбанк като среднопретеглен лихвен процент по целия обем на левови депозити на сектори Нефинансови предприятия и Домакинства в банковата система в България, представени в следните таблици от Лихвената статистика на Българската народна банка (БНБ): „Лихвени проценти и обеми по салда по срочни депозити на сектор Нефинансови предприятия“, „Лихвени проценти и обеми по салда по срочни депозити на сектор Домакинства“, „Лихвени проценти и обеми по салда по овърнайт-депозити и депозити, договорени за ползване след предизвестие, на сектор Нефинансови предприятия“, „Лихвени проценти и обеми по салда по овърнайт-депозити и депозити, договорени за ползване след предизвестие, на сектор Домакинства“.

Базов депозитен индекс на физически лица (референтен лихвен процент спрямо терминологията на Алианц банк) е Лихвената статистика на Българска Народна Банка (БНБ) и по-конкретно: „Лихвени проценти и обеми по салда по овърнайт-депозити, срочни депозити и депозити, договорени за ползване след предизвестие, на сектори Нефинансови предприятия и Домакинства“ от Лихвената статистика на Българската народна банка. Банката не изчислява БДИФЛ, а го прилага директно въз основа на данни от Таблицата от Лихвената статистика от следната колона: Домакинства, Срочни депозити, в левове, над 1 ден до 2 години;

Приложим индекс физически лица (ПИФЛ) – източникът на данни е Лихвената статистика на БНБ, таблица “Лихвени проценти и обеми по салда по срочни депозити на сектор домакинства”, публикувана на интернет страницата на БНБ. ПИФЛ представлява ефективен годишен лихвен процент по срочни депозити в лева, над 1 ден до 2 години на сектор домакинства в банковата система в България. Търговска банка Д АД не изчислява ПИФЛ, а го прилага директно от данните публикувани от БНБ в Лихвена статистика.

Всъщност различните банки наричат по различен начин своя референтен лихвен процент (РЛП), но фундаментално значението му не се променя. Нагледно по-горе бяха показани различни наименования на РЛП.

Източници:

Алианц Банк България-https://www.allianz.bg/bg_BG/individuals/banking/tariffs-and-documents/bank-documents.html#TabVerticalNegative1123355035

ДСК - https://dskbank.bg/docs/default-source/лихвени-проценти-формирани-на-база-рлп-1.pdf

Търговска Банка Д^-https://www.dbank.bg/web/files/richeditor/gt/Общи условия ипотечни и жилищни кредити_Реф.индекс_26_10_2022.pdf

ОББ - https://www.ubb.bg/downloads/Document/542/bg/za-opredelyane-na-RLP-na-OBB-AD-za-krediti-na-FL-v-sila-ot-07-04-2023_2.pdf

ПИБ - https://www.fibank.bg/web/files/richeditor/documents/method_air_23072014.pdf

Тексимбанк^-https://www.teximbank.bg/uploads/2022/08/МЕТОДИКА-ЗА-ОПРЕДЕЛЯНЕ-НА-РЕФЕРЕНТЕН-ЛИХВЕН-ПРОЦЕНТ-НА-ТЕКСИМ-БАНК-АД-ПО-КРЕДИТИ-НА-ФИЗИЧЕСКИ-ЛИЦА-ОБЕЗПЕЧЕНИ-С-ИПОТЕКА.pdf

Уникредит Булбанк - https://www.unicreditbulbank.bg/media/filer_public/1b/15/1b15b305-0005-4a51-880e-d0f4313c9d69/odi_-_podrobna_informatsiia_za_prilagane_na_metodikata_i_primeri_za_izchislenie.pdf

БАКБ - https://www.bacb.bg/bg/files/50-metodika-za-opredeljana-na-referenten-lihven-procent-prilagan-v-bakb-ad-po-potrebitelski-i-ipotechni-krediti-na-fizicheski-lica.pdf

Токуда Банк - https://www.tokudabank.bg/media/filer_public/30/32/30324bb6-8904-41a4-be3b-1dc5d811dc50/metodika_za_referentni_likhveni_indeksi_01082023.pdf

Инвестбанк - https://ibank.bg/bg/fizicheski-lica/krediti/ipotechni-krediti/ipotechen-kredit-za-pridobivane-na-nedvijim-imot

Интернешънъл асет банк - https://www.iabank.bg/fizicheski-lica/krediti/ipotechni-krediti/aset-universalen-ipotechen-kredit